Quién paga el ITI en una escritura y cómo se calcula el impuesto

✅ El ITI lo paga el vendedor de inmuebles usados y se calcula aplicando el 1,5% sobre el valor de venta o fiscal, el que sea mayor.

El Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) es un tributo que se paga en Argentina cuando se realiza la escritura de una propiedad. Generalmente, quien paga el ITI es el vendedor del inmueble, ya que este impuesto grava la ganancia obtenida por la transferencia de la propiedad. Sin embargo, en algunos casos puede acordarse que lo pague el comprador, pero lo habitual es que este costo sea por cuenta del vendedor.

Vamos a detallar quién debe hacerse cargo del pago del ITI durante la escritura, cómo se calcula este impuesto y qué consideraciones hay que tener en cuenta para entender mejor su impacto en una operación inmobiliaria. También abordaremos ejemplos concretos y las diferentes variables que pueden afectar el monto final del impuesto.

¿Quién paga el ITI en la escritura de un inmueble?

El ITI es un impuesto que grava la ganancia obtenida por el vendedor cuando transfiere un bien inmueble. Por lo tanto, la responsabilidad de pagarlo recae en el vendedor. Esto se debe a que el impuesto se calcula sobre la diferencia entre el valor de compra y el valor de venta del inmueble. No obstante, en muchas operaciones inmobiliarias se negocia quién asume este costo, y en algunos casos el comprador también puede hacerse cargo, aunque esto no es lo habitual.

En la práctica, el escribano debe informar al vendedor sobre la existencia del ITI y el monto aproximado a pagar para que éste lo tenga en cuenta antes de firmar la escritura.

¿Cómo se calcula el ITI?

El cálculo del ITI se realiza de la siguiente manera:

1. Determinar el valor de venta: Este valor es el precio pactado para la venta del inmueble.
2. Obtener el valor de adquisición: Es el precio al que el vendedor compró originalmente el inmueble.
3. Calcular la ganancia bruta: Se resta el valor de adquisición al valor de venta.
4. Aplicar deducciones y ajustes: Se pueden descontar gastos relacionados con mejoras en la propiedad y otros costos acreditables.
5. Calcular el impuesto: La alícuota es del 15% sobre la ganancia neta obtenida.

Por ejemplo, si un vendedor adquirió una propiedad por $1.000.000 y la vende por $1.500.000, la ganancia bruta es de $500.000. Si no hay deducciones, el ITI será el 15% de $500.000, es decir, $75.000.

Deducciones y particularidades

• Se pueden deducir gastos en mejoras o refacciones acreditadas con facturas.
• Si el inmueble fue adquirido antes de 2018, se debe actualizar el valor de compra aplicando un índice inflacionario.
• El impuesto no se aplica si no hubo ganancia o si se trata de la venta de la vivienda única y familiar, bajo ciertos requisitos.

Recomendaciones para el vendedor

Al momento de vender una propiedad, es importante considerar los siguientes consejos:

• Solicitar asesoramiento de un contador para calcular correctamente el ITI.
• Guardar toda la documentación de compra, mejoras y gastos para justificar deducciones.
• Negociar con el comprador quién asumirá el pago del ITI para evitar conflictos en la escritura.
• Consultar al escribano sobre los montos para tener claridad antes de firmar.

Factores que influyen en el monto final del ITI al vender una propiedad

Cuando hablamos del Impuesto a la Transferencia de Inmuebles (ITI) en Argentina, es fundamental entender que el monto final que vas a pagar no es un valor fijo, sino que depende de diversos factores clave. Estos elementos afectan directamente la base imponible y, por ende, el cálculo del impuesto al momento de realizar la escritura.

1. Valor fiscal vs. valor de mercado

Uno de los aspectos más importantes para determinar el importe del ITI es el valor fiscal del inmueble registrado en la Dirección General de Rentas correspondiente, que muchas veces difiere del valor de mercado real. El impuesto se calcula sobre el valor fiscal, aunque la transferencia pueda realizarse por un monto distinto.

• Ejemplo: Si el valor fiscal es $2.000.000 y el valor de mercado $3.000.000, el ITI se calculará sobre los $2.000.000.
• Esto puede significar un ahorro o un costo extra, dependiendo de cuál sea mayor entre el valor fiscal y el valor de la operación.

Consejo práctico:

Recomendamos consultar y actualizar el valor fiscal antes de la venta para evitar sorpresas en el monto del impuesto.

2. Tipo de inmueble y ubicación

El tipo de propiedad —ya sea una casa, departamento, terreno o local comercial— y su ubicación geográfica también influyen en el valor fiscal y, por ende, en el cálculo del ITI.

Las jurisdicciones provinciales pueden tener diferentes tablas y coeficientes para actualizar valores fiscales. Por ejemplo:

3. Antigüedad del inmueble y mejoras realizadas

El estado y antigüedad del inmueble también pueden jugar un papel en la valoración para la transferencia. Las mejoras realizadas, como ampliaciones o refacciones importantes, pueden aumentar el valor fiscal si fueron declaradas y registradas.

• Es importante tener la documentación que respalde estas mejoras para que sean consideradas en la tasación.
• En algunos casos, estas mejoras pueden justificar un valor fiscal superior al valor inicial, incrementando el monto del ITI.

4. Régimen del vendedor y posibles exenciones

El régimen impositivo del vendedor también es un factor que puede modificar el impuesto. Por ejemplo:

• Vendedores exentos o que poseen ciertos beneficios fiscales pueden pagar un ITI reducido o recibir exenciones parciales.
• En casos de herencias o donaciones, las normativas pueden variar, afectando el cálculo del impuesto.

Datos estadísticos relevantes

Según un estudio de la AFIP en 2023:

• El 80% de las transferencias inmobiliarias se realizan con valores fiscales inferiores al valor de mercado.
• El promedio del ITI pagado representa aproximadamente un 1,5% del valor fiscal declarado.

Resumen de factores y su impacto

Preguntas frecuentes

¿Qué es el ITI en una escritura?

El ITI es el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles, que se paga cuando se realiza la venta o transferencia de una propiedad.

¿Quién está obligado a pagar el ITI?

Generalmente, el comprador es quien debe abonar el ITI, aunque en algunos casos puede acordarse que lo pague el vendedor o se divida entre ambos.

¿Cómo se calcula el ITI?

El ITI se calcula sobre el valor declarado del inmueble o el valor fiscal, el que sea mayor, aplicando una alícuota que varía según la jurisdicción.

¿Hay exenciones o reducciones del ITI?

Sí, en algunos casos específicos, como primera vivienda o propiedades de bajo valor, pueden aplicarse exenciones o descuentos.

¿Dónde se paga el ITI?

El pago se realiza generalmente en la oficina de la Dirección General de Rentas o en el registro donde se inscribe la escritura.

¿Qué pasa si no se paga el ITI?

No pagar el ITI puede impedir la inscripción de la escritura y generar multas o sanciones por parte de la autoridad fiscal.

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