✅ Las expensas extraordinarias las paga el propietario, ya que cubren gastos excepcionales como grandes reparaciones o mejoras en el edificio.
En un edificio, las expensas extraordinarias deben ser abonadas por todos los copropietarios de acuerdo con el porcentaje que les corresponde en la propiedad común del inmueble. Estas expensas son gastos excepcionales y no habituales, que surgen por necesidades imprevistas o mejoras que no están incluidas en el presupuesto regular mensual.
Para entender mejor quién debe hacerse cargo de estas expensas y cómo se determina su pago, es fundamental conocer qué son exactamente las expensas extraordinarias, cómo se distribuyen entre los propietarios y qué normativas regulan este proceso. A continuación, te explicamos detalladamente cada uno de estos aspectos para que tengas claridad sobre tus obligaciones y derechos como propietario en un edificio.
¿Qué son las expensas extraordinarias?
Las expensas extraordinarias son aquellas que no forman parte del mantenimiento cotidiano del edificio, sino que corresponden a gastos imprevistos o inversiones que buscan mejorar el inmueble. Algunos ejemplos comunes son:
- Reparaciones estructurales importantes (ej: refacción de la fachada, arreglo de ascensores).
- Reemplazo o mejora de instalaciones (ej: cambio de cañerías, instalación eléctrica).
- Obras para cumplir normativas legales nuevas o mejoras de seguridad.
¿Quién debe pagar las expensas extraordinarias?
Según la Ley de Propiedad Horizontal vigente en Argentina, todos los propietarios deben contribuir al pago de estas expensas en proporción a sus respectivas unidades funcionales, es decir, según el coeficiente de copropiedad que figura en el reglamento de copropiedad y administración. Esto asegura que cada dueño aporte una parte justa en relación con el tamaño o valor de su unidad.
Distribución según coeficiente de copropiedad
El coeficiente de copropiedad representa el porcentaje que le corresponde a cada unidad funcional dentro del total del edificio. Por ejemplo, si un propietario tiene un 5% de coeficiente, deberá aportar el 5% del monto total de las expensas extraordinarias. Esto se calcula de la siguiente manera:
Monto total expensas extraordinarias x coeficiente de copropiedad = Monto a pagar por cada propietario
Casos especiales
En algunos casos, podrían existir situaciones particulares como:
- Unidades afectadas directamente: Si la expensa extraordinaria se relaciona únicamente con una unidad específica (por ejemplo, reparación exclusiva del ascensor privado de un departamento), el pago puede recaer solo en ese propietario.
- Acuerdos especiales: Los propietarios pueden acordar otra forma de distribución en asamblea, siempre que no perjudique a terceros y esté conforme a la ley.
¿Cómo se aprueban estas expensas?
Las expensas extraordinarias deben ser aprobadas en una asamblea de consorcio, donde se explica la necesidad del gasto, el monto y la forma de financiamiento. La aprobación requiere la mayoría establecida en el reglamento de copropiedad, que usualmente es mayoría simple o calificada según la importancia de la obra.
Recomendaciones para propietarios
- Solicitar siempre detalles claros y presupuestos de las expensas extraordinarias.
- Verificar en el reglamento de copropiedad y en la ley vigente cómo se distribuyen estos costos.
- Participar activamente en las asambleas para conocer y aprobar los gastos.
- En caso de dudas o conflictos, consultar con un profesional en derecho inmobiliario.
Responsabilidades legales del propietario y del inquilino según la Ley de Alquileres
En el marco de la Ley de Alquileres vigente en Argentina, tanto el propietario como el inquilino tienen obligaciones claras respecto al pago de expensas ordinarias y extraordinarias. Entender estas responsabilidades es fundamental para evitar conflictos y asegurar una convivencia armoniosa en el edificio.
¿Qué dice la ley sobre las expensas ordinarias y extraordinarias?
La Ley 27.551 establece que:
- Expensas ordinarias: Son aquellas destinadas al mantenimiento y funcionamiento cotidiano del edificio (limpieza, iluminación de espacios comunes, salarios del personal de limpieza y portería, etc.). Estas deben ser abonadas por el inquilino.
- Expensas extraordinarias: Corresponden a obras de mejora, reparaciones estructurales o gastos que no forman parte del mantenimiento habitual. Según la ley, estas expensas deben ser pagadas por el propietario.
Ejemplo práctico:
Si en un edificio hay que hacer un refuerzo estructural en la terraza o cambiar el ascensor, estos gastos son extraordinarios y deben ser afrontados por el dueño del inmueble. En cambio, la limpieza del palier o el pago del portero son expensas ordinarias y entran en la responsabilidad del inquilino.
Casos y jurisprudencia relevantes
Los tribunales argentinos suelen ratificar esta distinción. Un fallo de la Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, por ejemplo, dejó claro que el inquilino no está obligado a pagar gastos que impliquen mejoras o reparaciones que superen el mantenimiento habitual.
| Tipo de Expensa | Responsable de Pago | Ejemplos |
|---|---|---|
| Ordinarias | Inquilino | Pago de portería, limpieza, mantenimiento de áreas comunes |
| Extraordinarias | Propietario | Reparaciones estructurales, mejoras, refacciones importantes |
Recomendaciones para propietarios e inquilinos
- Leer detenidamente el contrato de alquiler: Nunca está de más verificar si el contrato establece alguna cláusula particular sobre expensas.
- Solicitar comprobantes: Tanto propietarios como inquilinos deben pedir y conservar las facturas y recibos que justifiquen los pagos, para evitar malentendidos.
- Negociar en caso de dudas: Es aconsejable dialogar y, si hace falta, consultar con un abogado para resolver cualquier controversia sobre la responsabilidad del pago.
Recordá que el cumplimiento de estas normativas no solo evita conflictos legales, sino que también fomenta una relación de respeto y confianza entre las partes involucradas.
Preguntas frecuentes
¿Qué son las expensas extraordinarias?
Son gastos imprevistos o no habituales, como reparaciones estructurales o mejoras importantes en el edificio.
¿Quién debe pagar las expensas extraordinarias?
Generalmente, todos los propietarios deben pagar en proporción a sus unidades funcionales, salvo que el reglamento establezca otra cosa.
¿Pueden las expensas extraordinarias ser reclamadas solo a algunos propietarios?
No, suelen distribuirse según la cuota de cada unidad, salvo acuerdos específicos o si el gasto beneficia solo a ciertos departamentos.
¿Las expensas extraordinarias se pueden diferir en cuotas?
Sí, muchas veces se acuerda su pago en cuotas para facilitar la financiación a los propietarios.
¿Qué pasa si un propietario no paga las expensas extraordinarias?
Puede enfrentar intereses, multas y eventualmente acciones legales para el cobro.
Puntos clave sobre las expensas extraordinarias en un edificio
- Definición: gastos no habituales o imprevistos necesarios para el mantenimiento o mejora del edificio.
- Responsabilidad: todos los propietarios según su porcentaje de copropiedad, salvo excepciones en el reglamento.
- Ejemplos comunes: reparación de techos, cámaras de seguridad, mejoras en ascensores, pintura externa.
- Aprobación: suelen requerir aprobación en asamblea de consorcio.
- Modalidad de pago: puede ser al contado o en cuotas, según acuerdo.
- Incumplimiento: genera intereses y puede derivar en acciones legales.
- Importancia del reglamento: es clave para definir detalles específicos sobre pagos y distribución.
- Comunicación: informar a todos los propietarios con antelación y detalle ayuda a evitar conflictos.
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